房产楼市：中国房地产的政策牛市或将结束

一两个季度之后楼市将趋冷，大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控，否则这轮政策牛市有结束的危险。据百城价格指数显示，2016年4月，全国100个城市（新建）住宅环比上涨居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。

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此前领涨中国楼市一年半之久的深圳，新房环比涨幅只有2.84%，位居第12名。北京、广州、上海则分别位居14名、30名和32名。一线城市突然“熄火”，最重要的原因是出台了严厉的“3.25”新政，其中尤其以深圳、上海力度最大。其实苏州、南京、武汉等也有类似调控措施出台，只不过比较温柔，而且这三个城市此前涨幅较小，所以4月房价涨幅进入了前十名。

仔细观察前10名城市，你会发现一个好玩的现象，除了厦门、南京、珠海、武汉带有独立上涨的特征，其他6个城市都不是本地需求驱动的，而是旁边“老大哥”挤出效应带动的。深圳的力量似乎最为强大，带动了中山、东莞和惠州三个城市的楼市（珠海其实也有深圳因素存在）。惠州楼市历来是深圳投资客的天下，大家屡套屡战，韭菜割都割 不完。从大亚湾到亚婆角到巽寮湾到双月湾，铺天盖地的海景房80%都卖给了深圳人。每到周末、春节，在这一带街上跑的车，基本上都是粤B牌照。

为什么深圳人这样喜欢惠州？原因很简单，海景房实在太漂亮，价格实在太低。东莞虽然夹在广州深圳之间，但房价明显呈现三个台阶：靠近深圳的镇最贵，然后是市中心，靠近广州那边的反而较低。所以，东莞无论是经济和楼市，都是深圳的延伸和补充。中山位于珠江口西岸，照理说应该是广州的小弟。但深中通道概念炒了10年，前往中山买房子的外地投资客，仍然是深圳为主、广佛为辅。



昆山和苏州当然是上海投资客的最爱。昆山本来就是苏州的一部分，分开说其实没有多大意义。我在此前的专栏中分析过，上海专宠苏州，最多给南通点雨露恩泽。至 于无锡、湖州、嘉兴，都很难从上海那边获得显著的利益。苏州这些年自身人口增长也非常迅速，金融体系里拥有的资金非常雄厚，跟天津、重庆、杭州是一个重量级，超过南京。所以苏州楼市兼具“自己NB+邻居NB”两大特征，可以长期看好。

廊坊很有可能是过去5年里风头最健的地级市，资金总量5年 增长了150%，财政收入5年增长了接近200%，小学生人数5年增长了40%。这样的城市，房价不涨才怪。廊坊这么N，关键是人家有两大郊区，一个叫北 京，一个叫天津。尤其是北京市政府东迁之后，廊坊的“北三县”已经在北京眼皮子底下，燕郊这类地区距离北京市政府，比西城区还近。

这样一分析，问题就很清楚了。这轮中国房地产的政策牛市，第一阶段是深圳一枝独秀，第二阶段是一线城市全面上涨。现在进入第三阶段，一线城市开始调控，购买力转移到了周边城市，造成了一线城市卫星城的大涨。但要命的问题来了：一线城市成交量急剧下跌，新房价格开始涨不动，二手房开始微调。在这种情况下，卫星城的火爆转瞬即逝。靠独立因素走强的部分二线城市，比 如南京、厦门、武汉、合肥，以及兼具本地因素的苏州，还能涨上一阵子。但整体而言，没有了一线城市的领涨，行情已经进入了后半程。一两个季度之后楼市将趋冷，大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控，否则这轮政策牛市有结束的危险。

为什么这么说？除了楼市自身的规律，还有一个因素，这就是央行货币政策在转向。在CPI走高的压力下，央行已经开始控制流动性。习总刚刚主持的政治局会议也提到了“要关注物价变化”。不过从长远看，中心城市优质住宅仍然值得投资和长期持有。只是从短期看，房地产在一两个季度之后，有趋冷的可能。对此，大家要有清醒的认识。

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